English French Hebrew
מאמרים

ירושלים של מעלה

העיר ירושלים נמצאת כיום בנקודת מפנה שאפילו העיר תל אביב לא מצליחה להוביל. הרכבת הקלה שכבר נוסעת בעיר והצליחה להפוך את מרכז העיר לאירופאי כמעט והעבודות על תחנת רכבת ישראל  בבנייני האומה - עתידות להפוך את מרכז העיר לאזור נגיש יותר. 

את פני הבאים לעיר מקדמים היום גשר קלטראווה שעוצב עם תעוזה רבה ופרויקט הסינמה סיטי, מרכז הבידור והבילוי הגדול. אלו הם סממן ראשון לתפנית העיצובית העמוקה שתופסת ירושלים המצטרפת לתוכניות הבניה לגובה המקודמות בעיר. 
נכון להיום מקודמות עשרות תוכניות לבניית מגדלים שיתנשאו בכניסה לעיר עד לגובה של 32 קומות. אלה ישמשו בעיקר ביעוד של תעסוקה,  משרדים ומסחר. אבל גם בתחום המגורים חלה תפנית חדשה ובחמש השנים האחרונות מגדירה תוכנית המתאר שינוי של מתחמי מגורים המאופיינים בבניה נמוכה למגדלית. 



פרויקט מגדלי ציון, ארנונה - ירושלים"תוכנית המתאר השתנתה באופן דרמטי ברגע שהוחלט לבטל את תוכנית ספדיה במערב ירושלים", (שכללה בנייה של כ-20,000 דירות ע"ח יער, רנ"ה), ציינה מתכננת מחוז ירושלים במשרד הפנים, דלית זילבר, "במקום התרחבות לכיוון מערב, אנחנו מדברים היום על התכנסות פנימה וציפוף העיר תוך עיבוי והתחדשות. אנחנו בוחנים כל פרויקט בפינצטה ועומדים על הרגליים האחוריות כדי לא לפרוץ את המדיניות". 

 

פורצים את הקו

קו הרקיע של העיר ירושלים נפרץ על ידי כמה וכמה מגדלים שנבנו בשנים האחרונות ללא מדיניות ברורה. דוגמא בולטת לכך היא פרויקט הולילנד שהוקם בדרום העיר בפסגת רכס המתנשא ברום של 770 מטר מעל פני הים. המתחם המשתרע על שטח של 162 דונם בולט באופן חריג כמעט מכל נקודה בעיר. בתחילה אושרה תוכנית בהיקף מצומצם ביותר בעיקר לתיירות אך עם השנים קודמו תוכניות שהתירו בינוי רב היקף למגורים ומלונאות הכולל בין היתר 17 מגדלים, בגובה של 18-20 קומות. שניים מהם בגובה של 31 קומות, ובסך הכל בנייה של כ-1,000 דירות ומתחם מלונות. עד היום נבנו במתחם 8 מ-17 המגדלים המתוכננים. חקירת משטרה שנפתחה בשנים האחרונות בנוגע לחשדות שתוכניות הבנייה במקום קודמו בתמורה לשוחד שנתנו יזמי הפרויקט, הביאה לשינוי התוכניות ולפני כשנה הוחלט במשרד הפנים להורות על קידום תוכנית חדשה במתחם המוחקת חלק מהבניינים. 
מגדל מגורים נוסף שקשה להתעלם ממנו הוא פרויקט "ירושלים של זהב" הממוקם בצומת הרחובות רבי עקיבא והלל. מדובר בפרויקט מגורים ענק ויוקרתי שקודם באמצע שנות ה-90' וכולל שני מגדלי מגורים בני 25 קומות ו-209 דירות שהוקם חרף התנגדויות רבות שהוגשו. 

מגדל נוסף שמעטר היום את שמי העיר הוא מגדל סיידוף ברחוב יפו פינת אליעזר על-ידי שוק מחנה יהודה. את הפרויקט קידמו מספר בעלים פרטיים שהציעו בשנות ה-90 לקדם במקום בניה של עד 7 קומות בלבד. זמן קצר לאחר מכן גבר התיאבון והתוכניות שונו לצורך הקמת מגדל. על אף ההתנגדויות שהוגשו, התערבות המועצה הארצית של משרד הפנים ובית המשפט העליון, אושרה התוכנית. כיום מתנשא במקום מגדל מגורים בן 24 קומות הכולל 127 דירות למכירה בירושלים. 

קו הרקיע הרומנטי של ירושלים בפרויקט "מגדלי ציון, ארנונה"
בתמונה: קו הרקיע הרומנטי של ירושלים בפרויקט "מגדלי ציון, ארנונה"

"החברה להגנת הטבע היתה מעורבת בעבר במאבקים רבים על גובה הבניה בירושלים ודיברה על קו רקיע קדוש לכאורה שאסור לשנותו", מסביר אברהם שקד, מהחברה להגנת הטבע, המשמש כנציג הארגונים הסביבתיים בוועדות התכנון, "כל זה עבר ונגמר, בין היתר מתוך הבנה שלא קיים קו רקיע קדוש ומתוך הכרה כי המשאב היקר ביותר במדינה הוא משאב הקרקע ויש לחסוך בו. הבניה לגובה נותנת מענה לכך. מכאן והלאה השאלה המרכזית היא איפה, איך וכמה".

"להבדיל מהעבר", מסביר שקד, "שאז נבנו מגדלים גבוהים ללא מחשבה וראיה כוללת של העיר, בחמש השנים האחרונות נוסחה מדיניות ברורה לבניה לגובה בירושלים. מדיניות זו מגולמת בתוכנית המתאר החדשה של ירושלים (למרות שלא אושרה, רנ"ה) המנחה גם את העיריה ואת הוועדה המחוזית". 

"למרות זאת, לצערי הרב תאוות בצע המאפיינת קבלנים ויזמים רבים שואפת להשיג כמה שיותר אחוזי בניה, המתבטאים בכמה שיותר קומות  ושטח בניה נרחב ואז התוצאה היא שנוצרים מבנים עבי בשר, קונסטרוקציות מכוערות מאד שבינם למרחב הציבורי, אין כל קשר. סביב זה בהחלט יש לנו לא מעט בעיות. המבנים הגבוהים שקודמו בשנות ה-90', הם דוגמא לכך. יזמים ואדריכלים רוצים עוד ועוד גם במחיר של יצירת קטסטרופה תכנונית. לא גובה המגדלים הוא האסון אלא הבניה הגרגרנית המטורפת ואחוזי הבניה המופרזים שיוצרים בעיות עם המראה והמרחב הציבורי. לדוגמא, המגדלים שעתידים להיבנות ברדיוס של שוק מחנה יהודה נטועים רע מאד והם קודמו על בסיס גרגרנות של יזמים ונדיבות מופרזת של מוסדות התכנון ולא מתוקף תכנון אורבני נכון שחשב גם על שימור המרקם ההיסטורי המיוחד". 
 

האיזון הקדוש

פרויקט מגדלי ציון, ארנונה - ירושלים
 
תוכנית המתאר המקודמת בירושלים בשנים האחרונות מגדירה קריטריונים ברורים יותר לבניה לגבוה. אלה כוללים: נגישות תחבורתית, 
השתלבות במרקם ההיסטורי ושטח מגרש מינימלי של 2.5 דונם. בשנים הקרובות אנו עתידים לראות מגדלי מגורים רבים בשכונת ארנונה, דרך חברון, הרצל, ועם הרבה תעוזה גם בסביבות מתחם שוק מחנה יהודה בעיר. אחד המגדלים הבודדים שהוקם בעיר במסגרת פרויקט שיקום שכונת הקטמונים הוא מגדל "גני ציון" שהקימה חברת אחים חסיד לפני כחמש שנים. מדובר באחד הפרויקטים הבודדים מסוג זה שבוצעו בעיר ולכן בניגוד למקרים הקודמים תוכנית זו קיבלה את ברכת הדרך של כל המעורבים: מוסדות התכנון, העירייה, ותושבי הסביבה. פרויקט גני ציון כולל שני מבנים נמוכים בני 6-7 קומות ומגדל בן 18 קומות. 

"קו הרקיע של העיר ירושלים נפרץ בשנים האחרונות על-ידי כמה מגדלים שנבנו ללא מדיניות ברורה", מסביר ציון חסיד מבעלי חברת 
אחים חסיד הבונה בירושלים עוד משנות ה-70, "הפרויקט הזה, הוקם באיזון נכון ובתכנון משותף של כל הגורמים ולכן משרת גם את תושבי המקום הוותיקים. הוא הצליח למשוך
לאזור הנחשב מצוקה, אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה ולמתג את שכונת הקטמונים לאחד מאזורי הנדל"ן המבוקשים בעיר". 

את המגדלים הבאים אנו צפויים לראות בשנים הבאות בין היתר במתחם המקשר, ברחוב הרצל בכניסה לעיר. במתחם זה אושרה תוכנית פינוי בינוי הכוללת הריסה של 96 דירות ובנית שני מגדלים בני 25 קומות שיכללו 220 דירות למכירה בירושלים. 


מגדל נוסף יבנה באזור בשנים הקרובות גם על-ידי איש העסקים רמי לוי בצומת הרחובות דרך חברון ומשה ברעם בשכונת תלפיות. הפרויקט כולל בניה של 150 דירות למכירה בירושלים בשני בנייני מגורים בני 12 קומות ומגדל בן 18 קומות. 

ריכוז גדול של מגדלים עשוי לצאת בשנים הקרובות בשכונת ארנונה וסביבתה. במתחם דרך חברון בשכונת ארנונה יוקמו כ-1000 דירות למכירה בירושלים במבני מגורים בני 12 קומות. את המגדלים הגבוהים בשכונה בגובה של 24 קומות תקים חברת אחים חסיד. הפרויקט הנקרא "מגדלי ציון" יכלול כ-200 דירות יוקרה כשדירות ארבעה חדרים במתחם נמכרות כבר היום במחיר של 2.3 מיליון שקל ודירות חמישה חדרים נמכרות בפרויקט תמורת 2.5 מיליון שקל. 

עוד 1800 דירות למכירה בירושלים יוקמו בשנים הבאות במורדות שכונת ארנונה על-ידי קיבוץ רמת רחל. לפי תוכנית בניין עיר שאושרה בשבועות האחרונים מוצע בינוי בגובה של 18-24 קומות.  
תוכניות נועזות יותר של פרוייקטים למכירה בירושלים קודמו בשנים האחרונות במרכז העיר בסמוך לשוק מחנה יהודה. אחת התוכניות הבולטות שקודמה בשנים האחרונות מכונה "פרויקט עדן" בין הרחובות אגריפס, עליאש וקינג ג'ורג'. הפרויקט כולל מגדל בן 24 קומות בשימוש של מלונאות ומגורים;  שני מגדלי מגורים נוספים שיתנשאו לגובה של 24 קומות ייבנו במתחם ישיבת "עץ החיים" הסמוך לשוק מחנה יהודה - פרויקט שיכלול בניה של 184 יחידות במגדלים והקמת מבנה מלונאי שיציע 100 חדרים נוספים; לא רחוק משם, במתחם כי"ח, בכיכר הדוידקה מתוכננים שני

מגדלים בני 16 קומות – אחד למלונאות והשני למשרדים; ברחוב יפו - על שטח התחנה המרכזית הישנה סמוך לבית החולים שערי צדק, נמצאים בתכנון ארבעה מגדלים; גם בית מפאי ההיסטורי בצומת הרחובות יפו-הנביאים ייהפך למגדל בן 24 קומות: כשלא רחוק משם, לאורך רחוב קינג גורג' מתוכננים עוד שלושה מגדלים למגורים ומלונאות.  

"אין ספק שמי שהשקיע בנדל"ן בירושלים הרוויח בגדול", מדגיש חסיד, המשמש חבר במועצת הקבלנים הארצית. "נכון שהעיר עברה תקופות קשות, אך לטווח הארוך ירושלים הפכה להיות אחד המוקדים המעניינים ומשתלמים בתחום של השקעות נדל"ן. אם בעבר היו בונים בירושלים בתים בני 4 עד 6 קומות, היום החלו לבנות גם לגובה. הבניה לגובה ניתנת במשורה ומשאירה יותר מחצי עיר בגובה של 5-6 קומות. בסופו של דבר, אנו רואים שבעקבות התכנון לגובה בחמש השנים האחרונות אושרו כ-20,000 דירות למכירה בירושלים. נכון שאי אפשר להגיד שהדירות שיבנו במגדלים יועדו לבני המעמד הבינוני, אבל גם אם תבנה במרכז העיר בניינים נמוכים יותר של 10 קומות, עדיין יקנו אותם עשירים בלבד". 

מאמרים נוספים: היסטוריית המגדלים בירושלים
מאמרים נוספים: התחדשות עירונית - מה זה ? מתי בירושלים , אחים חסיד - לאן ?!